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フィリピン不動産は日本と比べて「割安」とされますが、その背景には単なる物価の違い以上の要因があります。本記事では、価格の構造的理由をデータに基づいて読み解きます。

平均年収と土地価格の関係：フィリピンの購買力と経済水準

2023年時点でのフィリピンの一人当たりGDPは約3,500米ドル（出典：世界銀行 “World Development Indicators”, 2023年）であり、日本の約33,000米ドルと比べて10分の1程度にとどまります。

このような経済水準の違いは、不動産価格にも直接的に影響します。たとえば、マニラ首都圏の一部であるケソン市の分譲マンションの価格は、1平米あたり平均約120,000フィリピンペソ（約30万円、1PHP=2.5円換算）に設定されている物件が一般的です（出典：Colliers Philippines, 2024年第1四半期レポート）。同等の立地条件を東京23区で求めると、1平米あたり100万円を超えるケースも珍しくありません。

この価格差は「不動産が安い」というより、「現地の所得水準に合った価格形成」であり、外貨投資家にとっては相対的な割安感が生まれる構造です。

都市インフラと発展段階：投資余地が残る成長市場

フィリピンは現在も都市開発の途上にあり、電力・道路・上下水道といった社会インフラの整備は進行中です。これに伴い、土地そのものの価格や開発リスクが抑えられているケースが多く見られます。

たとえば、マニラ南部の成長エリアとして注目されている「カビテ州」は、2022年から進む国道拡張事業やLRT-1延伸工事（出典：Department of Transportation, Philippines, 2022年報告）によって将来的な地価上昇が見込まれていますが、現時点では日本の地方都市よりも遥かに低価格帯での物件取得が可能です。

このような「発展途上の状態にあるからこその価格帯」は、日本の高度経済成長期と同様の構造と見ることもできます。

所有制度と外資参入：外国人購入に制限がある市場構造

価格が安いもう一つの背景として、外国人が土地を直接所有できない制度があります。フィリピンでは1987年憲法に基づき、外国人による土地所有が禁止されており（出典：Philippine Constitution, Article XII, 1987年）、購入できるのは基本的にコンドミニアムユニットなど建物部分に限られます。

この制度的制約があることで、海外投資マネーが過度に流入し地価が急騰するリスクが抑えられており、結果として価格が安定・低位に保たれている一因となっています。

これは短期的な売買益ではなく、中長期的な安定収益を重視する投資家にとって、リスク分散先としての魅力を生む要素とも言えるでしょう。

まとめ

フィリピン不動産が日本より安価な理由は、単なる通貨や物価の違いではなく、所得水準・都市開発段階・制度制限といった複合的な背景によるものです。市場構造の理解が、適切な投資判断に繋がります。